看準(zhǔn)時(shí)機(jī)、明晰政策，購(gòu)房方可得心應(yīng)手
更新時(shí)間：2024/11/25 10:17:59 來(lái)源：焦作晚報(bào)
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沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也沒(méi)有金融從業(yè)者的資金運(yùn)籌能力，作為一個(gè)初次買(mǎi)房且短時(shí)間也不會(huì)二次置業(yè)的購(gòu)房者，如何買(mǎi)到高性?xún)r(jià)比的房子呢？
找準(zhǔn)市場(chǎng)低谷入場(chǎng)，以便獲得更加真實(shí)的房?jī)r(jià)反饋。選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷(xiāo)售率、房屋空置率。從宏觀(guān)角度來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策出臺(tái)之初往往也是購(gòu)房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀(guān)角度來(lái)看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增大，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)，這時(shí)候購(gòu)房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買(mǎi)房不遲。當(dāng)然，這個(gè)“五率”有點(diǎn)過(guò)于專(zhuān)業(yè)化，可以用更直觀(guān)的方式來(lái)評(píng)判，那就是房地產(chǎn)政策的出臺(tái)速度，多關(guān)注政策“組合拳”“多部門(mén)”等詞語(yǔ)，這類(lèi)詞語(yǔ)往往是政府對(duì)樓市波動(dòng)的關(guān)心和維穩(wěn)抬升的動(dòng)作。
認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)各種補(bǔ)貼切入時(shí)間。切入時(shí)間根據(jù)首付額度、貸款額度利率、稅費(fèi)補(bǔ)貼等進(jìn)行判定。比如今年上半年的政策，其一，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%。直接把首付額度、貸款額度利率寫(xiě)入一攬子政策，可見(jiàn)此切入點(diǎn)從數(shù)據(jù)上看是恰當(dāng)充分的。然后再反向分析一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中有沒(méi)有出臺(tái)過(guò)類(lèi)似首付額度低于15%、利率是否低于2.35%和2.85%的情況，如果沒(méi)有，這時(shí)入手是合適的。11月13日晚間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對(duì)已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。基本已把契稅的空間拉至近20年最低值。
明晰購(gòu)房流程也是很重要的一環(huán)。房產(chǎn)交易有幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)分別是房款支付時(shí)間、網(wǎng)簽時(shí)間、交房時(shí)間等，就樓盤(pán)個(gè)案而言，一般在開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售接近尾聲的時(shí)候買(mǎi)房是比較劃算的。房款支付對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤其重要，意味著買(mǎi)家準(zhǔn)備首付的時(shí)間是否充分，對(duì)于要置換的賣(mài)家來(lái)說(shuō)，自己收到首付款的時(shí)間和自己另行購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)間息息相關(guān)。網(wǎng)簽意味著買(mǎi)家的第一筆房款已經(jīng)支付，剩下的房款通常為銀行貸款，這個(gè)時(shí)間周期為一個(gè)月左右，雙方有充分的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。
雖然專(zhuān)業(yè)核定更加準(zhǔn)確，但是對(duì)于市場(chǎng)和項(xiàng)目的把控，也可以從更加通俗的角度切入，通過(guò)一些具體的方法，把買(mǎi)房各個(gè)環(huán)節(jié)具象化、貨幣化，讓購(gòu)房更得心應(yīng)手。
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沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也沒(méi)有金融從業(yè)者的資金運(yùn)籌能力，作為一個(gè)初次買(mǎi)房且短時(shí)間也不會(huì)二次置業(yè)的購(gòu)房者，如何買(mǎi)到高性?xún)r(jià)比的房子呢？
找準(zhǔn)市場(chǎng)低谷入場(chǎng)，以便獲得更加真實(shí)的房?jī)r(jià)反饋。選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷(xiāo)售率、房屋空置率。從宏觀(guān)角度來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策出臺(tái)之初往往也是購(gòu)房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀(guān)角度來(lái)看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增大，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)，這時(shí)候購(gòu)房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買(mǎi)房不遲。當(dāng)然，這個(gè)“五率”有點(diǎn)過(guò)于專(zhuān)業(yè)化，可以用更直觀(guān)的方式來(lái)評(píng)判，那就是房地產(chǎn)政策的出臺(tái)速度，多關(guān)注政策“組合拳”“多部門(mén)”等詞語(yǔ)，這類(lèi)詞語(yǔ)往往是政府對(duì)樓市波動(dòng)的關(guān)心和維穩(wěn)抬升的動(dòng)作。
認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)各種補(bǔ)貼切入時(shí)間。切入時(shí)間根據(jù)首付額度、貸款額度利率、稅費(fèi)補(bǔ)貼等進(jìn)行判定。比如今年上半年的政策，其一，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%。直接把首付額度、貸款額度利率寫(xiě)入一攬子政策，可見(jiàn)此切入點(diǎn)從數(shù)據(jù)上看是恰當(dāng)充分的。然后再反向分析一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中有沒(méi)有出臺(tái)過(guò)類(lèi)似首付額度低于15%、利率是否低于2.35%和2.85%的情況，如果沒(méi)有，這時(shí)入手是合適的。11月13日晚間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對(duì)已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。基本已把契稅的空間拉至近20年最低值。
明晰購(gòu)房流程也是很重要的一環(huán)。房產(chǎn)交易有幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)分別是房款支付時(shí)間、網(wǎng)簽時(shí)間、交房時(shí)間等，就樓盤(pán)個(gè)案而言，一般在開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售接近尾聲的時(shí)候買(mǎi)房是比較劃算的。房款支付對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤其重要，意味著買(mǎi)家準(zhǔn)備首付的時(shí)間是否充分，對(duì)于要置換的賣(mài)家來(lái)說(shuō)，自己收到首付款的時(shí)間和自己另行購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)間息息相關(guān)。網(wǎng)簽意味著買(mǎi)家的第一筆房款已經(jīng)支付，剩下的房款通常為銀行貸款，這個(gè)時(shí)間周期為一個(gè)月左右，雙方有充分的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。
雖然專(zhuān)業(yè)核定更加準(zhǔn)確，但是對(duì)于市場(chǎng)和項(xiàng)目的把控，也可以從更加通俗的角度切入，通過(guò)一些具體的方法，把買(mǎi)房各個(gè)環(huán)節(jié)具象化、貨幣化，讓購(gòu)房更得心應(yīng)手。
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